2002年に創業し、2010年に設立された株式会社アクトプロ（本社・東京都千代田区）は、コスト削減コンサルティングや各種営業代行などを行っている企業。
特に学習塾に向けては賃料適正化サービスを行っていて、各教室の賃料を適正な料金に値下げ協議してくれるという。しかも完全成果報酬型で、貸主との良好な関係を維持したまま減額の協議をするのでリスクはほとんどない。そのサービスの詳細について同社の新谷学代表取締役に話をうかがった。

貸主と借り手の懸け橋となるようなビジネスを思いつく

アクトプロ・新谷 学 代表

現在39歳の新谷代表は19年前、20歳のときに起業。当初は営業代行業を行っていたが、他社の下請けではなく自社のモデルとしてつくったのが、この「賃料適正化サービス」だ。
「別の営業代行の仕事でマンションやビルのオーナーに交渉しに行くことが多かったのですが、その経験から事業を元請けでやりたいと思うようになりました。今持っているノウハウを使って何かできないかと考えたときに、家賃の適正化ができるのではないかと思いついたのです」と語る新谷代表。
「借りている方は何となく家主さんが強いというか、貸していただいているみたいな気持ちになることが多いですし、バブルのときの流れで家主さんの力が強くなっています。しかし法律では借りている方が圧倒的に強いのです。そういったことをほとんど知らなかったり、日本人は遠慮しがちなので家賃の交渉がしにくかったりするという事情があります。
一方で家主さんも割高で貸し続けた場合、近くに同じような物件があって、相場で募集していれば借り手はそっちに引っ越してしまいます。次の借り手が見つかるまで家賃収入はなくなりますし、次の募集をする際は相場でなければ募集は埋まりません。
家主さんにしても、いきなり出ていかれるよりは相談してくれた方がいいのですが、わざわざ家主さんから『家賃、高くないですか？』とは言いません。ですからその懸け橋になることがビジネスになると思って始めました」

査定は無料で完全報酬型　クライアントに代わって協議を代行

アクトプロのオフィス

塾にとって毎月の家賃は大きな支出なので、まずは今の家賃が適正かどうか、無料で査定してくれるので、それだけでも知っておいた方がいいかもしれない。
「不動産鑑定士を中心とした社内のチームで、しっかりとロジックを組み立てて、その根拠も含めてどの程度割高なのか、あるいは割安なのかという相場感を無料で査定させていただきます。その中で割高のもの、つまり我々に賃料改定を依頼してもいいと思うものがあれば、そこで初めて契約を結ばせていただくことになります。そこから我々は、ご依頼いただいた物件をクライアントさまに代わって家主さま、または管理会社に協議を代行させていただきます」
費用は完全成果報酬型。成果が出なければ1円も払わなくていい。支払うのは削減金額の10カ月分。例えば50万円の賃料が10万円の減額に成功した場合、10万円×10カ月＝100万円を支払う。
翌年からは家賃の減額分すべてがそのまま塾の利益になるため、そのメリットは大きい。着手金、調査費、交通費等は一切不要であることも塾にとっては嬉しい。ただし、原則として入居から2年以上、家賃30万円／月以上の物件から対応してくれるとのことだ。

貸主との関係を良好のまま賃料減額を実現

アクトプロによる賃料適正化の成功率と減額率は非常に高い。10万件を超える物件データと不動産鑑定士を中心とした調査チームで根拠を集め、穏やかさと力強さを持つ経験値の高い専門チームでプロジェクトを進めている。この10年で3125の企業が導入し、上場企業はそのうち181社だ。もちろん塾の大手企業も多い。削減成功率は73％で、平均減額率は11％だ。
「見積もりを出せばある程度わかるのですが、ざっくり言ってお支払いしている賃料の10～15％下げられると考えていただいて結構です。特にこのコロナ禍の中、都市部の地価はどんどん下がっていて、デフレはさらに進むでしょう。下がらないのは家賃だけなのです」と新谷代表は言う。
ある大手塾は年間4000万円分賃料が下がり、全教場の取り組みが終われば年間1億円近い削減になる。
「減額した分はそのまま利益になりますから、スタッフを増やしたり、授業の質を上げたり、ICT化を進めるなど様々なことに投資して発展していただきたいですね」

また、契約してから賃料を減額するまでのスピードが速いのも、アクトプロの大きな特色。総勢30名の専門チームが全国47都道府県を訪問前提で回る。
「契約してから約1カ月いただき、準備し、貸主さまのところに行きます。スムーズにいけば契約をいただいてから2カ月ほどで結果を出すことができます。いい結果を出す自信がなければ、そもそも成果報酬にはいたしません」と、新谷代表はきっぱりと言い切る。

さらに最大のメリットは、貸主との関係を良好に保ったまま賃料減額ができることだ。
「特に塾の場合は、家主さまのお孫さんがその塾に通っていたりすることもありますし、地域の評判を気にするのは当然です。我々は貸主さまの都合も深く理解しこちら側の都合も理解していただき、両者が握手できる地点を模索する減額協議を行っています。また、業務委託契約でクライアントのコスト削減チームの一員として協議を行いますから、経営理念や行動規範、会社の歴史などを予め勉強してから訪問させていただきますので、貸主さまの心象を悪くすることもございません」
実際、ある大手塾の貸主に減額してもらった際には、「御社のスタッフは素晴らしいですね。今後も協力したいので、賃料の協議に応じさせていただきました」とわざわざその塾に連絡があったとのことだ。
専門チームは厳選されたスタッフで、なおかつ研修で鍛えられた頼りがいのある30名。誠実さはもちろん、努力家でストレス耐性が高く、チームワークを重視できる人たちばかりだ。
「我々も賃料を適正化することによって塾業界に貢献したいと考えています。まずはお気軽にお問い合わせください」と、新谷代表は笑顔で述べる。